Durgunluğun etkileri günlük hayatta da her geçen gün daha fazla hissediliyor. Krizle birlikte en çok bahsi geçen cümle ise "krizi fırsata dönü?türmek". Azalan talep pek çok sektörde fiyatları a?ağı çekmeye devam ediyor. Bunlardan biri de gayrimenkul. Peki gayrimenkulde fiyatlar krizi fırsata çevirme imkânı tanıyan noktaya kadar dü?tü mü? Diğer bir deyi?le emlak almanın ?imdi tam zamanı mı? Yoksa biraz daha beklemek daha mı mantıklı? Sektörün önde gelenlerine ve konunun uzmanlarına sorduk...

"Nakiti olan için fırsat büyük"

1) 2006 yılının ikinci yarısından itibaren, gayrimenkul sektöründe bir daralmanın başladığını görüyoruz. Mortgage Kanunu'nun 2007'de Resmi Gazete'de yayınlanmasıyla birlikte ön hazırlıkları olmayan bankalar da faiz oranlarını adeta yarışır şekilde indirmişler, gerek müteahhitler, gerekse ikinci el satıcıları mevcut fiyatlarını haddinden fazla artırarak piyasanın daralmasına neden olmuşlardır. Pazardaki sat-yapçı inşaat firmaları, piyasanın daralması nedeniyle finansal sıkıntı içerisine girdiler. Ticari krediyle dönmeye çalışan bu firmalar 2008 yılında küresel krizle karşı karşıya kaldı. Kredilerinin de bankalar tarafından geriye çağrılmasıyla birçoğu kepenk kapatarak projelerini yarım bıraktı. Yalnızca müteahhit firma değil, üç yüz kaleme yakın yan sektör de krize girdi, onbinlerce çalışan işsiz kaldı. Kriz Türkiye'de son üç aydır, kendisini iyiden iyiye hissettirmeye başladı. Ürettiği gayrimenkulü satamayan irili ufaklı firmalar, çeşitli promosyonlar yaparak, fiyatlarında yüzde 30 ile yüzde 40'lara varan indirime giderek ayakta kalma mücadelesi veriyor. İkinci el piyasalarda gerçekleşen fiyatlarda ise yüzde 15-25 arasında indirimler söz konusu. Gerek ticari, gerekse konut kiralarında, kiracıların çıkmaması yönünde mal sahipleri tarafından iyileştirmeler yapıldığı da görülüyor. Bunlar da en az yüzde 10-25 arasında. Yılın ilk çeyreğinde daralma daha fazla hissedilecek ve büyüyerek devam edecek. Özellikle büyük şehirlerde fiyatların daha da düşeceği bir gerçek.

2) Kredi faizleri yüksek bir seyir izlese de konut fiyatlarının oldukça düşük olması ve alıcıların pazarlık şanslarının fazla oluşu nedeniyle konut alımının uygun olduğunu söyleyebilirim. Ancak bankalar likitte kalmaya özen gösteriyor. Onbinlerce kişinin işten çıkarıldığı, yine onbinlerce kişinin de bankalara olan kredi borç taksitlerini ödeyemedikleri bir ortamda Türkiye'de konut kredisini kim kullanacak? O halde nakiti olanlar için büyük fırsatlar devam eder.

3) Kurt, avına sessiz ve görünmeden saldırmak için puslu havayı beklermiş. Puslu hava her geçen gün yoğunlaşıyor. Bence bu ortam 2010 yılının ilk yarısına kadar sürecek.

"Emlak piyasasında yaşanan fiyat düşüşleri geçici"

1) Global ekonomik gelişmelerin etkisiyle gerçekleşen ekonomik yavaşlamanın Türkiye'de konut fiyatlarında bir düşüşe sebep olduğunu söyleyebiliriz. Fakat Türkiye'de maalesef gelişmiş yabancı ülkelerde olduğu gibi bir konut fiyat endeksi bulunmaması sebebiyle düşüş oranını net bir biçimde vermek mümkün değil. Arzın fazla, talebin de nispeten yetersiz olduğu bazı bölgelerde gayrimenkul fiyatlarında düşüşler oldu. Ama her yer için böyle bir düşüşten bahsetmek mümkün değil. Belli bölgelerdeki bu düşüşün kalıcı olacağını beklemek de çok doğru olmaz. Çünkü 73 milyona yaklaşan Türkiye nüfusunun, 2015 yılında 81 milyon seviyelerine ulaşması bekleniyor. Bu sayının önemli bir kısmını önümüzdeki dönemde konut ihtiyacı oluşacak genç nüfus oluşturuyor. Bugün 600 bin adet seviyelerinde olduğu öngörülen yıllık konut ihtiyacının 2015 yılında 800 bin adedin üzerine çıkması da beklentiler arasında. Konut ihtiyacının bu kadar yüksek seviyede olduğu bir ülkede fiyat düşüşleri de arz talep dengesi sebebiyle geçici olacaktır.

2) Ekonomik gelişmelere bağlı olarak artan ya da azalan faiz oranları, konut fiyatlarında da ters korelasyona sebebiyet vermekte. Bizim görüşümüz, tüketicilerin bütçe ve ihtiyaçlarına uygun bir konut buldukları takdirde, talebi ertelemek yerine bütçe ve imkânları doğrultusunda satın almalarının uygun olduğudur. Bu durumda "doğru zaman, istediğiniz evi bulup bunu finanse edecek sistemi yarattığınız zamandır" diyebiliriz. Ayrıca düşen faizli mortgage ürünleri yoluyla kullanılan kredilerin faiz oranları her yıl ekonomik gelişmelere bağlı olarak otomatik olarak düşürülebilmektedir. Bu ürün sayesinde kendileri için uygun konutu bulmuş olan tüketicilerimizin bankaların faiz oranlarında indirime gidebileceği beklentisine bağlı olarak taleplerini ertelemelerine gerek kalmamaktadır.

3) Yukarıda da bahsettiğimiz gibi Türkiye'de ciddi bir konut açığı var. Ekonomik ortam zaman zaman tüketicilerin ve yatırımcıların harekete geçmelerini ertelese de talep tarafı her zaman çok canlı. Türkiye için ekonomik istikrarın devam etmesi, enflasyonun düşmesi, faizlerin aşağı gelmesi ve kişi başına düşen milli gelirimizin artmasıyla gayrimenkul sektöründe de büyümeyi, yavaş yavaş da olsa, 2009'un ikinci yarısından itibaren tekrar yaşayacağımızı öngörüyoruz.

"Faizler daha da düşecek"

1) Krizle birlikte ikinci el konut fiyatlarında yer yer yüzde 10-20 oranında düşüşler görüldü. Ancak bazı bölgelerde fiyatlar seviyesini korudu. Nitelikli konut projeleri üreten firmaların markalı konut projelerinde fiyat düşüşleri yaşanacağını düşünmüyoruz. Ofis fiyatlarında ise önemli bir değer kaybının yaşanmadığı gözleniyor. Ofis pazarında halen yüksek bir ihtiyaç olduğunu düşünüyoruz. Fiyatlar zaten şu anda 2005 seviyelerinin üzerinde.

2008'de gayrimenkul fiyatları artmadı belki ama önceki senelerden bugüne taşınan önemli bir fiyat artışı olduğu unutulmamalı. Üreticilerin geçmişten taşıdıkları bir arsa maliyetleri var. İnşaat maliyetlerinde ise son aylarda bir düzelme olmakla birlikte bundan önceki dönemde enflasyonun çok üzerinde artışlar yaşandı. Üreticilerin kârlarından feragat edebileceklerini düşünsek bile diğer maliyetler ürün fiyatlarında yukarı doğru bir baskı yapacaktır. Bunun sonucunda satabileceğini düşünen üreticiler en az enflasyon kadar zam yapacak, satamayacağını düşünenler ise projelerini erteleyecektir. Sonuçta alıcılar belki daha az sayıda proje ile karşılaşacak. Ama bunların hiçbiri geçtiğimiz senelere göre daha ucuz fiyatlandırılmış ürünler olmayacak.

2) Faizlerin bir miktar daha düşeceğini tahmin ediyoruz. 2008 sonunda global krizin Türkiye'ye etkileri tartışılırken, kredi faizleri de yüzde 2 seviyelerine çıkmıştı. Ancak düşük faiz politikasına bağlı olarak son dönemde birçok banka konut kredisi faizlerinde indirime gitti. Faizlerin ortalama yüzde 1.50'ye doğru yaklaştığını görüyoruz. Elbette konut alıcısı için bu olumlu bir gelişme. Ancak sadece konutta kredi faizlerinin gerilemesini beklemek doğru bir yaklaşım olmaz. Örneğin 2008'de faizlerin yüksek olduğu bir dönemde Sinpaş GYO bünyesinde banka kredisiz 72 ay vadeli "devrimci ödeme planı" ile hem müşteri nezdinde avantajlı hem de sektörün önünü açan, moral veren uygulamamız olmuştu. Konut alıcısıyla buluşan güçlü finansman yapısına sahip şirketlerin 2009'da da buna benzer alternatif ödeme planları üretme yolunda çalışacaklarını söyleyebiliriz.

3) Sektöre yeni girecek yerli ve yabancı oyuncu olmayacağını, son dönemde girmiş oyuncuların bir kısmının da çekileceğini düşünüyoruz. Gayrimenkul sektörü ve reel sektörün 2009 yılının 3. çeyreğine kadar sıkıntılı bir süreç geçireceğini düşünüyoruz. 3. çeyrekten sonra piyasalar bir miktar düzelebilir ancak yatay seyir de devam edebilir. İnşaat sektörü son üç yılda 600-650 bin konut ortalaması ile üretim yaparken 2009 yılında 2001 rakamlarına yani 250-300 bin konut adedine düşebilir. 2010 yılının da durağan geçeceğini öngörüyoruz. Ancak 2011 veya 2012'de 2004 ivmesinin yeniden yakalanabileceğini düşünüyoruz. Her yıl ülkenin 700 bin konut ihtiyacı olduğu gerçeğini göz önünde bulundurursak yukarıda anlattığımız tablonun gerçekleşme olasılığı da artıyor. Bizce kriz nedeniyle talepler birkaç yıl ötelenir ancak sektör uzun vadede büyümesine devam eder.

"Sektörde yüzler 2011 yılından önce gülmez"

1) Kira ve gayrimenkul fiyatlarının aşağı yönde hareket etmesini bekliyoruz. Türkiye ekonomisi küresel krizin etkisiyle ciddi bir durgunlukla karşı karşıya. Uluslararası ticari mallardan hisse senetlerine, faiz oranlarından ücretlere kadar uzanan birçok şeyin fiyatı geriliyor. Kira ve gayrimenkul fiyatlarının bu eğilimden kurtulması mümkün değil. Ekonominin daraldığı, işsizliğin arttığı, ücretlerin reel olarak gerilediği bir ortamda kira ve gayrimenkul fiyatlarının da düşmesi gerekiyor. Kira ve gayrimenkul fiyatlarındaki düşüşün merkezi bölgelerde daha sınırlı olmasını, şehir dışında kalan bölgelerde ve arzın fazla olduğu bölgelerde fiyat düşüşlerinin daha sert olmasını bekliyoruz.

2) Şu anda aylık konut faiz oranları yaklaşık 1.70 seviyelerinde. Ekonominin daraldığı, enflasyonun gerilediği mevcut konjonktür için mevcut faiz oranları çok yüksek. Konut piyasasında kredi kullanımının hızlanması için aylık faiz oranlarının yüzde 1'e gerilemesi gerekiyor. Ancak konut piyasasının canlanması için faiz oranlarının gerilemesi de tek başına yeterli değil. Konut sektörünün hareketlenmesi için ekonomiye duyulan güvenin güçlenmesi gerekiyor.

3) Ekonominin yeniden büyümeye başlaması ve faiz oranlarının düşmesi ile birlikte 2010 yılından itibaren inşaat sektörünün canlanmaya başlayacağını düşünüyoruz. Ancak konut sektörünün 2006 yılındaki güzel günlerine dönmesinin 2011 yılından önce mümkün olmadığını da belirtmemiz gerekiyor.